Aste deserte: come procede l’esecuzione immobiliare?

La mia casa deve essere venduta all’asta. Finora, tutti i tentativi d’asta sono andati deserti. Cosa succederà?

La riforma dell’articolo 532 del codice di procedura civile ha generato tante discussioni e, ancora oggi, ne genera. Il testo novellato testualmente riporta: «…il giudice fissa altresì il numero complessivo, non superiore a tre, degli esperimenti di vendita, i criteri per determinare i relativi ribassi, le modalità di deposito della somma ricavata dalla vendita e il termine finale non superiore a sei mesi, alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria. Quando gli atti sono restituiti a norma del periodo precedente, il giudice, se non vi sono istanze a norma dell’articolo 540-bis, dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo, anche quando non sussistono i presupposti di cui all’articolo 164-bis delle disposizioni di attuazione del presente codice».

Da un prima lettura, si è subito arrivati alla conclusione che, nelle vendite immobiliari, il numero complessivo dei tentativi di vendita non può più superare i tre tentativi, ciascuno con un ribasso di un quarto rispetto al precedente prezzo. Superato questo numero fissato dalla legge, senza alcun esito positivo, il giudice dell’esecuzione dovrebbe dichiarare l’estinzione del processo esecutivo in esame.

Tuttavia, a molti è sfuggito un particolare, che potrebbe essere di non poco rilievo. Difatti, l’articolo 532 – così come riformato dal legislatore – è collocato nella sezione del codice di procedura relativa all’espropriazione mobiliare presso il debitore. Questo significa che una interpretazione corretta del codice porterebbe la normativa a disciplinare solo i casi di vendita di beni mobiliari del debitore, non potendo la stessa applicarsi alle vendite immobiliari. Ciò non toglie che la giurisprudenza sul punto possa intervenire con un’interpretazione estensiva dell’articolo, con la quale estendere gli effetti della norma a tutte le vendite forzate, mobiliari o immobiliari che siano. Ma, ad oggi, a causa del poco tempo passato dalla riforma, non vi è certezza sul tipo di orientamento che la giurisprudenza andrà ad assumere nel caso in oggetto.

Tuttavia, potrebbero esserci altri modi per opporsi alla reiterazione di queste vendite, tutte andate deserte. Difatti, l’articolo 164 bis delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile e disposizioni transitorie prevede che «quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo».

Inoltre, in tema di espropriazione immobiliare, è fissata una soglia oltre il quale il giudice non può disporre la vendita: egli, infatti, può stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà [1]. Pertanto, laddove dovesse essere disposta una vendita per un prezzo inferiore di oltre la metà a quello stimato dal consulente all’interno della procedura esecutiva, si potrà eccepire la violazione di questa norma e chiedere l’estinzione della procedura.

In conclusione, lasciato qualche dubbio in merito all’applicabilità dell’articolo 592 codice di procedura civile così come collocato dal legislatore, ci sono altre possibilità per ottenere l’estinzione anticipata del processo di esecuzione pendente nei confronti dell’immobile del lettore.