Come eliminare il pignoramento della casa ereditata

Il creditore non può pignorare la casa ereditata se non dimostra, attraverso atto pubblico o scrittura privata autenticata trascritti nei registri immobiliari, che essa è divenuta di proprietà del debitore.

Non sempre il pignoramento della casa ereditata è legittimo: il creditore, prima di poter procedere al pignoramento, deve dimostrare che il debitore ha accettato l’eredità di cui faceva parte l’immobile, che l’atto di accettazione è stato trascritto e che, dunque, egli ne sia diventato effettivamente proprietario.

Per tale dimostrazione non basta però un atto da cui si evince l’accettazione tacita dell’eredità (per esempio richiesta di voltura catastale) ma serve un atto pubblico che attesti l’accettazione espressa dell’eredità di cui fa parte l’immobile da pignorare.

Affinché la proprietà dei beni immobili possa essere trasferita occorre infatti un atto pubblico (per esempio sentenza o atto notarile) o scrittura privata autenticata da trascrivere nei registri immobiliari.

In assenza della prova di un atto pubblico trascritto nei registri immobiliari (per esempio scrittura privata autenticata in cui l’erede dichiara espressamente di aver accettato l’eredità) il creditore non può procedere al pignoramento immobiliare e se questo è già stato effettuato deve essere annullato perché illegittimo.

È quanto riconosciuto dalla Cassazione [1] in merito ad un pignoramento iscritto da Equitalia su un appartamento ereditato dal contribuente.

Secondo la Suprema Corte, “in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposta a pignoramento la proprietà (o altro diritto reale) su un bene immobile proveniente al contribuente da una eredità e il debitore-erede non abbia trascritto nei pubblici registri l’accettazione di tale eredità, dovrà essere il creditore pignorante a richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata o accertata dal giudice, anche dopo la trascrizione del pignoramento (e sempre che il chiamato all’eredità abbia compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità)”.

Difatti la legge [2] stabilisce che in mancanza di trascrizione dell’accettazione proveniente dall’erede, se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell’eredità, chiunque può richiedere la trascrizione di quell’atto, qualora risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Se, invece, il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l’acquisto della qualità di erede sia seguito alla morte del precedente titolare, non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza.

Dunque:

– se il debitore ha accettato espressamente l’eredità e l’accettazione risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata e tale atto è stato trascritto: il pignoramento dell’immobile ereditato è legittimo;

– se il debitore ha accettato espressamente l’eredità e l’accettazione risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata ma tale atto non è stato trascritto: il creditore può pignorare l’immobile solo se prima trascrive a proprie spese l’atto nei registri immobiliari;

– se il debitore ha accettato tacitamente l’eredità e ciò si desume da un atto non trascrivibile (per esempio richiesta di voltura catastale): il creditore non può pignorare l’immobile; l’eventuale pignoramento e vendita forzata sono illegittimi.

Come difendersi dal pignoramento illegittimo della casa ereditata

Per scoprire se il pignoramento della casa ereditata è legittimo si può verificare innanzitutto, presso la conservatoria dei registri immobiliari, cosa risulta trascritto in merito all’immobile.

Ci si può poi recare presso la cancelleria del giudice dinanzi al quale pende la procedura esecutiva e verificare quali documenti ha allegato il creditore a riprova della proprietà dell’immobile.

Se non risulta la trascrizione dell’atto di acquisto, per effetto della successione, della casa da parte del debitore, è opportuno opporsi all’esecuzione e far accertare l’illegittimità del pignoramento.

La Cassazione afferma infatti che il giudice dell’esecuzione deve verificare la titolarità, in capo al debitore esecutato, del diritto di proprietà o diritto reale minore pignorato sul bene immobile.

Questa verifica va compiuta, d’ufficio, mediante l’esame della documentazione prodotta dal creditore procedente o, allo scopo, integrata su ordine del giudice dell’esecuzione.