Come evitare il pignoramento immobiliare della casa -

Creditori e debitori: sfuggire all’esecuzione forzata immobiliare con la vendita, la donazione, l’usucapione, il fondo patrimoniale e il trust.

 

Esistono numerosi sistemi, utilizzati dagli italiani, per frustrare le ragioni dei creditori quando siano proprietari di beni immobili: la casa, un terreno, una villa o qualsiasi altro bene può, infatti, essere aggredito dal creditore con un pignoramento immobiliare, di norma preceduto dall’iscrizione di ipoteca. Peraltro il divieto di pignoramento dell’unica casa di residenza vale solo per Equitalia e non per i privati. Sicché, per esempio, la banca, un fornitore o un altro creditore diverso dall’erario potrà mettere all’asta l’immobile di proprietà del debitore senza neanche dover rispettare un limite di importo al di sotto del quale non poter agire.

I tradizionali sistemi di protezione degli immobili sono sempre stati la vendita, la donazione e la costituzione del fondo patrimoniale sull’immobile di proprietà del debitore: sistemi, tuttavia, che sono andati via via sgretolandosi negli anni. E ciò non solo per via del fatto che, per tutti, entro cinque anni il creditore può esercitare la cosiddetta azione revocatoria, volta a rendere inefficace l’atto di cessione del bene. Vi sono anche altre ragioni che sconsigliano tali espedienti:

– quanto alla vendita: l’obbligo di tracciabilità dei pagamenti impone di realizzare una effettiva movimentazione del denaro tra il venditore e l’ acquirente, sicché, quando l’operazione è solo simulata, sarà difficile riuscire a “dare e poi riprendere” i soldi dal compratore compiacente. Senza contare il carico fiscale, divenuto ormai non conveniente neanche se per salvarsi dall’espropriazione;

– quanto alla donazione (ma il discorso vale anche per il fondo patrimoniale e il trust): una recente riforma consente al creditore, che iscriva il pignoramento entro un anno dalla donazione, di attaccare il bene anche se ormai è passato in proprietà a un terzo, senza bisogno di dover esperire prima l’azione revocatoria;

– quanto al fondo patrimoniale: è noto che esso non difende gli immobili dalle obbligazioni volte a far fronte alle esigenze della famiglia. Quindi, per esempio, il condominio che vanti un credito per spese non corrisposte, può ugualmente aggredire il fondo patrimoniale in ogni momento (anche dopo i 5 anni consentiti per la revocatoria). Ebbene, la Cassazione ha poco alla volta ampliato enormemente i confini del concetto di “bisogni della famiglia”, finendo per ricomprendervi anche quei crediti di natura lavorativa (per esempio, i debiti contratti con lo Stato per l’azienda di famiglia, ecc.) quando detta attività sia la fonte di sostentamento del nucleo familiare. In una tale situazione, la casa inserita nel fondo patrimoniale resta ugualmente alla mercé di tutti i creditori.

C’è poi il trust, istituto che comporta una sorta di vendita dell’immobile a un prestanome, con l’obbligo per quest’ultimo di amministrare il bene e rivenderlo entro un determinato periodo. Ma, oltre ai problemi che tale sistema potrebbe comportare nel caso in cui ci si affidi a mani sbagliate, c’è anche l’elevato costo che lo rende appetibile solo per patrimoni consistenti.

Di recente, però, si sta aprendo la possibilità di opporsi ai pignoramenti facendo dichiarare a un terzo di aver usucapito la propria casa (ne abbiamo già parlato in “Pignoramento della casa: si evita con l’usucapione”). In pratica, il terzo compiacente avvia la causa di opposizione all’esecuzione contro il creditore che sta effettuando il pignoramento, sostenendo di aver usucapito, in precedenza, la casa oggetto di esecuzione forzata. Secondo, infatti, l’orientamento dei giudici, l’accertamento dell’usucapione, effettuato dal giudice con sentenza, ha effetto retroattivo, riconoscendo il diritto in capo al terzo possessore sin dal suo utilizzo. In questo modo l’intervento dell’usucapione è opponibile al terzo creditore.

Sul punto si è registrato l’indirizzo della Corte di Appello di Reggio Calabria secondo cui, a tal fine, è necessario che l’usucapione venga dichiarato dal giudice e non in sede di mediazione.

Molto facile, così, che le parti (proprietario e possessore) si mettano d’accordo per “fregare” il creditore. L’unica tutela per quest’ultimo è di agire con una causa cosiddetta di “opposizione di terzo” ma dovrebbe dimostrare che la sentenza è l’effetto di dolo o collusione a suo danno: una prova tutt’altro che agevole.