Condomino moroso: pagano gli altri?

Fondo liquidità servizi istituito per far fronte al debito delle quote condominiali dei condomini morosi: è lecito? 

Fare un regalo è un atto volontario che non può essere imposto. Anticipare i soldi ai condomini morosi è legale, ma solo se c’è il consenso di tutti gli altri perché solo così si può configurare una decisione spontanea e non vincolata. Un problema dei nostri condomini quello dei buchi di bilancio lasciati da chi non paga le proprie quote all’amministratore: buchi a cui gli altri condomini, se vogliono evitare i pignoramenti dei fornitori, sono chiamati a far fronte in un modo o nell’altro. E, salvo miracoli, per ripianare le perdite è necessario che qualcuno anticipi di propria tasca. In altre parole, al posto del condomino moroso, pagano gli altri. Il punto però è che l’istituzione di un «fondo liquidità servizi» (o forse meglio sarebbe chiamarlo «fondo morosi») richiede l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. La maggioranza, anche quella qualificata, non è sufficiente. È quanto ricorda il tribunale di Milano con una recente sentenza che ricalca il pensiero ormai unanime della giurisprudenza [1]. Facciamo un esempio per comprendere meglio come stanno le cose.

Immaginiamo un condominio che presenti una passività consistente, generata soprattutto dal fatto che alcuni condomini, da un paio di anni, non versano le quote di ordinaria e straordinaria amministrazione. L’assemblea ha già autorizzato l’avvio delle azioni legali, ma queste richiedono tempo e, soprattutto, soldi. Nel frattempo i creditori bussano alla porta  perché – giustamente – vogliono essere pagati. In particolare la società elettrica minaccia di interrompere l’utenza e lasciare il palazzo senza ascensore e luce nelle scale. La ditta delle pulizie ha già interrotto il servizio e il problema si sta allargando a tutti gli altri fornitori. Così viene indetta una riunione straordinaria dei condomini per decidere il da farsi. L’amministratore sostiene che l’unico modo per evitare un pignoramento dei beni dei singoli condomini è chiedere a chi ha già pagato le quote di anticipare dei soldi, magari per poi ottenerli indietro quando i morosi avranno pagato. Uno dei condomini però si oppone a questa decisione perché, avendo già pagato le proprie spettanze, non ha altri soldi da dare al condominio; nello stesso tempo non ritiene giusto doversi indebitare per colpa dei propri vicini di casa che, a differenza sua, non si interessano della gestione comune. L’assemblea però delibera lo stesso l’istituzione del fondo morosi e l’amministratore passa a riscuotere le somme. Che succede in questo caso?

Il condominio non può approvare l’istituzione di un fondo liquidità per coprire i buchi lasciati dai morosi se non c’è l’unanimità. Basta quindi il dissenso di un solo condomino per rendere la delibera annullabile. Attenzione però: il condomino dissenziente dovrà impugnare la votazione entro 30 giorni, facendo ricorso al giudice (non prima però di aver avviato il tentativo di mediazione). Se non lo fa, il vizio si sana: con la conseguenza che non potrà più contestare la richiesta dell’amministratore di pagamento delle somme e dovrà, in definitiva, versare la quota che gli compete.

Il chiarimento offerto dal tribunale di Milano è proprio questo: se non c’è una deliberazione adottata all’unanimità dei partecipanti al condominio, non è possibile costituire un «fondo» con il quale fare fronte alle morosità di alcuni condomini. Infatti, salvo che il regolamento di condominio stabilisca diverse maggioranze – la regola vuole che le spese condominiali siano ripartite secondo millesimi [2]

Invece, imporre un secondo pagamento a chi ha già pagato le quote significa alterare questa proporzione, gravando di più sulle tasche di alcuni condomini (quelli in regola con i pagamenti) rispetto ad altri (quelli morosi).

In definitiva, anticipare le quote dei morosi è vietato dal codice civile salvo vi sia l’unanimità. Ma anche in mancanza dell’unanimità, chi vuol contestare la decisione dell’assemblea deve farlo entro 30 giorni, altrimenti non avrà margini di difesa.