Ecco come evitare che la propria casa venga venduta all'asta

Se dopo una procedura di pignoramento la propria casa viene messa all'asta è ancora possibile evitare la vendita dell'immobile, anche nel caso in cui sia già stata avanzata un'offerta di acquisto. A suggerire la strada da percorrere è la sentenza n. 8020/16 del 2.03.2016 della Corte di Cassazione

Asta immobiliare con incanto

Nel caso in cui un immobile venga pignorato, si procede all'asta pubblica con la cosiddetta proceduta d'incanto. Questa avviene nella sala delle udienze pubbliche, davanti al giudice d'esecuzione. I partecipanti presentano le proprie offerte - che per essere valide devono essere superiori al prezzo base stabilito dal giudice -  e la casa viene aggiudicata a chi presenta l'offerta maggiore. Ma non si tratta di un'aggiudicazione definitiva: entro 10 giorni successivi, infatti, possono essere presentate ulteriori offerte, anche per via telematica, a condizione che il prezzo offerto superi di 1/5 quello raggiunto nell'incanto (cosiddetto rincaro).

Il nuovo aggiudicatario per diventare proprietario deve versare il prezzo dell'immobile nei modi e nei termini fissati dall'ordinanza del giudice. Cosa succede se non lo fa? Prima di tutto perde la cauzione già versata e l'immobile viene rimesso all'asta (ad un prezzo generalmente inferiore rispetto alla prima base d'asta). Ma ciò che importa è che il precedente offerente ha perso ormai, definitivamente, la precedente aggiudicazione parziale anche se chi ha effettuato il rincaro non ha poi versato la somma convenuta.

Immobile acquistato dal coniuge all'asta

Ecco quindi che si profila un'opportunità per il pignorato di rientrare in possesso del proprio immobile. Sebbene la legge vieti al debitore di partecipare all'asta, il divieto non vale per il figlio o per il coniuge dello stesso, anche se sono in un regime di comunione di beni. La moglie o il marito, potrebbero, quindi, in seguito all'aggiudicazione di un immobile all'asta, presentare un'offerta superiore a un quinto, non versare la somma stabilita, e poi partecipare alla successiva asta riuscendo magari a spuntare un prezzo più vantaggioso per la propria casa. Senza che, come recita, la sentenza della Cassazione, questo possa considerarsi un illecito.

Nel caso oggetto della sentenza della Cassazione, la moglie del proprietario dell'immobile pignorato aveva per ben due volte presentato succesivamente all'aggiudicazione della casa un rincaro, senza però procedere al versamento della somma stabilita, in modo da allungare la procedura e poter rientrare in possesso dell'immobile. Nella sentenza la Cassazione precisa che non scatta il reato di turbativa d’asta e che la perdita della cauzione è già sanzione sufficiente.

"Non sussiste turbata libertà degli incanti nell’ipotesi in cui, nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, le ripetute offerte di aumento di un sesto, ex art. 548 c.p.c. [oggi: quinto]  sul prezzo dell’immobile aggiudicato non vengono seguite dal versamento della somma nel termine, non configurando tale comportamento turbativa dello svolgimento della gara al fine di abbassare il prezzo dell’asta".