Immobili pignorati: restituiti o svenduti. La riforma è retroattiva

Caos nei tribunali: la quarta asta con ribasso del prezzo fino alla metà si applicherà contando anche gli esperimenti di vendita che si sono svolti prima dell’entrata in vigore della riforma.

Che fine faranno gli immobili già pignorati, con procedure iniziate negli anni passati, ora che la riforma, in vigore da stamattina, ha ridotto a tre le aste autorizzabili dal giudice? Il decreto legge sulle banche [1] non smette di stupirci: la nuova normativa si applicherà, con effetto retroattivo, anche alle procedure in corso, benché anteriori alla riforma. Ma procediamo con ordine.

Come già spiegato in “Esecuzioni immobiliari: il pignoramento finisce dopo 3 aste”, dalla mezzanotte di oggi è entrata in vigore una profonda rivoluzione nell’ambito delle espropriazioni immobiliari. In sintesi, in caso di aste giudiziarie, il tribunale potrà disporre massimo tre esperimenti di vendita, ciascuno con un ribasso di un quarto rispetto al precedente prezzo; se questi dovessero andare deserti, e nessuno dovesse offrirsi per l’acquisto, il giudice potrà disporre una quarta asta, riducendo il valore dell’immobile fino alla metà. Una sorta di “svendita finale”.

La domanda che sta rimbalzando, a questo punto, tra gli interessati è se le nuove regole si applichino anche alle procedure in corso ossia agli immobili già pignorati. La risposta è nello stesso testo di legge il quale stabilisce [2] che, ai fini dell’applicazione della regola appena illustrata, si calcolano anche gli esperimenti di vendita “svolti prima dell’entrate in vigore del presente decreto”. Il che significa una sola cosa: la normativa ha efficacia retroattiva.

A questo punto è facile immaginare quali potranno essere le conseguenze: tutti i pignoramenti immobiliari che si sono svolti negli ultimi anni, e per i quali si sono già consumati tre esperimenti d’asta, potranno essere sostanzialmente “chiusi al ribasso” dal giudice, applicando la regola della riduzione di un’ulteriore metà della base d’asta precedente. Insomma, una sorta di “liquidazione” generale del patrimonio immobiliare italiano! O, diversamente, le procedure cesseranno e, quindi, la casa tornerà al debitore. Con buona pace del creditore che, per tutti questi anni, ha speso risorse e tempo in una procedura infruttuosa.

Peraltro, c’è anche da dire che, in tutto questo, a farla da padrone saranno, ancora una volta, le banche che, sempre in base alla riforma in questione, potranno acquistare la casa pignorata per il tramite di società immobiliari controllate, beneficiando di uno sconto fiscale del 9% (viene infatti ridotta a 200 euro l’imposta di registro). Sul punto, si rinvia all’approfondimento: “Pignoramenti, immobili svenduti in 6 mesi: regalo alle banche”.

C’è da attendersi, pertanto, per i prossimi mesi, un vero e proprio terremoto nei tribunali: una svolta epocale che potrebbe da un lato portare fuori di casa migliaia di famiglie, dall’altro chiudere in un solo colpo centinaia di fascicoli pendenti da anni.