Rettifica valore immobili: quando l’Agenzia delle Entrate perde

06.05.2016 15:19

Accertamenti immobiliari: la rettifica del valore non può avvenire basandosi solo sulle quotazioni Omi.

 

Nel ricorso contro la rivalutazione dell’immobile operata dall’Agenzia delle Entrate, il fisco perde se fonda tutta la propria tesi sulle sole quotazioni Omi (Osservatorio del Mercato Immobiliare) ai fini dell’individuazione del valore venale di commercio della casa; sono necessari anche ulteriori elementi.

 

È appena passata una settimana dalla circolare cui cui l’Agenzia delle Entrate ha ridisegnato le strategie nel contrasto all’evasione fiscale e, tra queste, anche le modalità per operare la rettifica sul valore degli immobili (leggi la nostra guida sugli “Accertamenti immobiliari”). In tale documento, l’amministrazione finanziaria predica a sé stessa di non limitare l’indagine al confronto tra il valore dichiarato nell’atto di compravendita e le quotazioni Omi, ma di “andare oltre”, effettuando accessi sul luogo ed, eventualmente, anche all’interno dell’abitazione (fermo restando il rispetto delle garanzie del contribuente).

 

Se la stessa Agenzia delle Entrate ha diramato tali raccomandazioni ai propri uffici è perché, forse, più di un fondo di verità deve esserci nella violazione di detta regola comportamentale. E a confermarlo è, ancora una volta, l’attentissima Commissione Tributaria Provinciale di Milano in una recente sentenza [1]. I giudici tributari hanno infatti stabilito che le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui non possono essere usate, da sole, a fondamento della pretesa del fisco, ma necessitano sempre di ulteriori elementi di prova. E ciò benché costituiscano un punto di riferimento importante perché derivanti da puntuali analisi.

 

Insomma, non si tratta di una completa bocciatura, ma di una presa di coscienza circa l’insufficienza di tali dati, spesso utilizzati dal fisco come “oro colato” (sempre però quando si risolvono a danno del contribuente). Gli atti di accertamento fiscale relativi alla rettifica del valore degli immobili si basano, infatti, sempre più spesso su accertamenti “a tavolino”, effettuati dai funzionari senza mai essersi recati sul luogo, a volte tenendo conto delle fotografie reperite dal satellite di Google. Facile così rilevare scostamenti tra il valore dichiarato nell’atto di compravendita e il valore di mercato che l’ufficio ha desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari; scostamenti però che non corrispondono alla situazione reale, a detta della CTP milanese.

 

Ci sono tanti altri valori di cui l’Agenzia deve tenere conto, valori che vanno desunti da circostanze di fatto come l’effettivo stato del singolo immobile, la crisi del mercato immobiliare, l’eventuale calo delle quotazioni del tipo di immobile oggetto dell’accertamento.


[1] CTP Milano sent. n. 2549/9/16


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